Reforma y rehabilitación de viviendas.

En Arquitectura Técnica Granada tenemos una amplia experiencia en el campo de las tasaciones inmobiliarias de todo tipo, tanto para el mercado hipotecario como para el asesoramiento en compra-venta y valoración de patrimonios.  En base a esta dilatada experiencia, podemos constatar la alta revalorización que obtienen las viviendas que han sido completamente reformadas, en comparación con aquellas de similares características en cuanto a superficie y ubicación, que no se han beneficiado de una rehabilitación y mantienen los elementos originales de su construcción.

Esta revalorización no sólo afecta al valor del inmueble, sino que también aumenta su facilidad de venta o arrendamiento con mayores rentas. En el caso de la vivienda habitual, es obvio que su reforma reportará una mayor calidad de vida para sus moradores.

Por tanto una las inversiones más rentables que se puede realizar en el patrimonio personal, es la rehabilitación o reforma de la vivienda que se tenga en propiedad, tanto si está en el mercado de venta o alquiler, como si se dedica a domicilio personal.

Dada la importancia del tema, hemos decidido ofrecer este artículo que aclare los conceptos básicos para este tipo de actuaciones.

Clasificación de las obras.

Las obras de reforma y rehabilitación se enmarcan en dos grandes grupos.

- Obra mayor. Son aquellas que afectan a elementos arquitectónicos y/o estructurales, es decir, cuando la actuación conlleva a una modificación de la fachada y de su volumen construido, o bien, supone un refuerzo o modificación de la estructura portante.

- Obra menor. Son las referidas al mantenimiento de la vivienda respecto a sus condiciones de ornato y funcionalidad. En este grupo quedarían englobadas las obras que afectan a revestimientos, instalaciones, carpinterías interiores y exteriores, incluso la remodelación de la distribución interior siempre que no afecte a elementos estructurales como pueden ser pilares, vigas o muros de carga.

Respecto a los trámites administrativos, ambos tipos de obra necesitan del otorgamiento de licencia por parte del Ayuntamiento del municipio donde se ubique la vivienda. Su tramitación depende de las ordenanzas de cada Ayuntamiento, pero en líneas generales se suelen solicitar estos requerimientos:

- Obra mayor.  La licencia parte de un informe técnico municipal favorable y la aprobación del pleno o de la autoridad municipal en el que se tenga delegada esta atribución. Para ello el Ayuntamiento exigirá:

            - Proyecto arquitectónico firmado por técnico competente.

            - Nombramiento de director de obra y director de ejecución material.

            - Tasas urbanísticas por tramitación de la licencia.

            - Abono de garantías de reposición de pavimento e instalaciones públicas.

            - Abono de garantías por gestión de residuos.

            - Tasas de ocupación de vía pública en su caso para contenedores y grúa.

            - Impuesto municipal de construcciones.

 - Obra menor. Su tramitación es más sencilla que en el caso anterior. No necesitan informe técnico municipal favorable, aunque sí el abono de tasas e impuestos para la concesión de la licencia. Algunos ayuntamientos pueden requerir la aportación de alguna documentación técnica, como estudios básicos de seguridad y salud y/o memorias valoradas y justificativas firmadas por técnico competente.

Actuaciones previas.

Aún en el caso de obra menor, la reforma de una vivienda es un proceso complejo al tener una enorme casuística en la que influye gran diversidad de factores. Por ello resulta imprescindible la contratación de un técnico competente que asesore a la propiedad en todo el proceso, y aporte la documentación técnica necesaria para la ejecución de los trabajos.

- Levantamiento de planos del estado actual.

- Planos de estado reformado, para cuando se necesite una redistribución interior de la vivienda.  Uno de los errores más frecuentes en la reforma de viviendas es la improvisación en obra de la distribución de tabiquerías. Un error o un simple cambio de opinión en obra conllevan un alto coste económico. En cambio en plano se puede realizar todas las modificaciones necesarias. El técnico diseñará la distribución que cumpla con las necesidades de la propiedad y con las apropiadas proporciones.

- Planos de instalaciones.

- Mediciones de las obras a ejecutar. Reflejan todos los trabajos a desarrollar, con una rigurosa definición de partidas y sus correspondientes dimensiones, por lo que resulta un documento básico para la contratación de la obra por un precio razonable y justificado.

- Asesoramiento en trámites administrativos.

- Dirección de las obras, para que todos y cada uno de los elementos queden correctamente ejecutados, y de este modo conseguir el resultado esperado de la reforma.

El coste de la contratación de un técnico es muy reducido en comparación con el coste de la obra, resultando una garantía para el buen fin de una inversión elevada como es la reforma de una vivienda.

Los elementos constructivos objeto de actuación.

La reforma de los diferentes elementos que constituyen un edificio, es un campo suficientemente amplio como para requerir una explicación pormenorizada de cada uno de ellos. En esta ocasión vamos a dar tan sólo una visión general, aunque desde Arquitectura Técnica Granada nos comprometemos a publicar en un futuro próximo artículos que profundicen en cada una de las partes susceptibles de reforma.

- Estructura. Suele quedar acotada a viviendas unifamiliares con forjados de madera y muros de carga, que por el paso del tiempo han perdido capacidad resistente. Los trabajos a desarrollar consisten desde el refuerzo con elementos de hormigón armado o perfiles metálicos, hasta la sustitución parcial o total de las zonas afectadas. Se trata sin duda de las actuaciones más delicadas a acometer, pues durante el desarrollo de los trabajos debe asegurarse la estabilidad del conjunto estructural, siendo su cometido la total estabilidad del inmueble.

- Cubiertas. Para aquellos casos en los que se ha perdido la estanqueidad del edificio, traduciéndose en humedades e incluso goteras en el interior. Puede abarcar desde la sustitución total del los elementos de cubrición con la colocación de nuevos impermeabilizantes, hasta reparaciones puntuales cuando el origen de las filtraciones está localizado y el resto de la cubierta se encuentra en buen estado.

- Albañilería. Básicamente cuando se pretende una remodelación de la distribución interior de la vivienda, debido a necesidades familiares o simplemente por estética y funcionalidad. Pero también se está buscando últimamente un mayor aislamiento acústico, tanto con propiedades colindantes como en el propio interior de la vivienda respecto de unas estancias con otras.

- Revestimientos. Se refieren comúnmente a los suelos en general y a los alicatados en el caso de los cuartos húmedos (baños, cocinas y lavaderos). El mercado ofrece una gran variedad de productos dentro de cada una de las soluciones elegidas: madera natural o laminada, gres común o porcelánico, piedra natural o tratada, suelos vinílicos, etc…

En cuanto a la elección de revestimientos se debe anteponer siempre la calidad al diseño. Si se necesita abaratar costes por un presupuesto limitado, siempre habrá que optar por elementos que ofrezcan mejores características mecánicas, es decir, resistencia a la abrasión y al impacto y la protección al desgaste.

- Instalaciones de fontanería y saneamiento. Las viviendas con cierta antigüedad poseen  conducciones de plomo y fibrocemento para estas instalaciones, que acusan el paso del tiempo y requieren de su sustitución. De poco habrá servido realizar una remodelación de suelos, alicatados y aparatos sanitarios en cuartos húmedos, si no se han colocado nuevas canalizaciones de fontanería y saneamiento. La posibilidad de rotura de las viejas instalaciones es alta, y su reparación conllevaría demolición y nueva colocación de los nuevos revestimientos.

- Instalación de electricidad. Como en el caso anterior, es otra de las necesidades básicas en la reforma de viviendas. Las instalaciones antiguas están formadas por un escaso número de circuitos, y éstos a su vez se disponen con cableados de sección insuficiente para las necesidades actuales.

La nueva instalación de electricidad deberá atender a lo estipulado en el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión, Real Decreto 842/2002 del 2 de agosto de 2002, y en especial su instrucción ITC-BT-25. Esta normativa nos indica los elementos de protección, circuitos y sus características en función del grado de electrificación de la vivienda.

- Instalación de climatización. La ejecución de las canalizaciones requiere obras de albañilería, como apertura de rozas y demolición de falsos techos, revestimientos que tienen que ser repuestos. Por tanto, la reforma o rehabilitación se convierte en la oportunidad de dotar a la vivienda de una instalación de climatización, que proporcione un óptimo nivel de confort.

Aunque ya existiera una climatización, tanto de calefacción como de refrigeración, es conveniente considerar la posibilidad de su sustitución por un sistema energéticamente más eficiente, como son los casos de las calderas de condensación, calderas de baja temperatura o sistemas de bomba de calor de alta eficiencia.

- Carpintería interior. La sustitución de la carpintería interior, puertas de paso y frentes de armario, vendrá motivada no sólo por razones funcionales y estéticas, sino por un mayor aislamiento acústico entre estancias. Es frecuente encontrar en viviendas plurifamiliares puertas interiores de chapa de madera, que tan sólo revisten un entramado de cartón en forma de nido de abeja, cuyo aislamiento acústico es prácticamente nulo. En cambio, una puerta maciza de aglomerado chapado o de madera natural ofrecerá una mayor atenuación del sonido proveniente de cualquier estancia.

- Carpintería exterior. Es una de las actuaciones esenciales en cualquier reforma o rehabilitación. En Arquitectura Técnica Granada dedicamos un artículo a esta importante actuación, cuya lectura recomendamos para conocer todos los aspectos a considerar. Sustitución de carpinterías exteriores en viviendas..

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