Tramitación de obra en autopromoción.
1- Introducción.
Cuando un ciudadano toma la decisión de construir su propia vivienda, puede quedar abrumado por la tramitación de toda la documentación de obra que requiere una construcción de nueva planta para su legalización. El proyecto, la dirección técnica y la empresa constructora son los elementos básicos para la construcción de la vivienda, que convertirán en realidad la ilusión de vivir en una morada diseñada y levantada según las necesidades y gustos de su propietario. Sin embargo, los trámites necesarios para que esa edificación quede dentro del marco de la legalidad es compleja. El propósito del este artículo será por tanto, ofrecer un esquema básico de los pasos a seguir en la autopromoción ante las distintas administraciones, notarios y registros de la propiedad, en el caso más habitual de suelo urbano consolidado.
Desglosaremos la tramitación en cuatro apartados:
- Administración local.
- Administración autonómica.
- Administración estatal.
- Notaría y Registro de la Propiedad.
2- Administración local.
Los ayuntamientos son las entidades que tienen las competencias para otorgar la licencia de obra y la licencia de primera ocupación, dos de los documentos básicos en la tramitación de obra.
- Licencia de obra.
Es el documento que acredita la legalidad de una construcción en su inicio. Se solicita al Ayuntamiento del término municipal donde esté ubicada la obra, siendo concedida por Junta de Gobierno Local previo informe técnico favorable. La documentación a aportar puede tener algunas diferencias entre ayuntamientos, pero básicamente resulta la siguiente:
- Proyecto básico y de ejecución visado en copia papel. Algunos ayuntamientos ya están exigiendo copia digital en formato PDF, en incluso en formato DWG. La documentación técnica debe contener el Estudio de Seguridad y Salud, el Estudio de Gestión de Residuos y el Estudio Geotécnico en su caso.
- Nombramiento de director de obra (arquitecto) y director de la ejecución (arquitecto técnico).
- Cuestionario de estadística de edificación y vivienda, donde se reflejan los parámetros básicos de la edificación a efectos estadísticos.
- Acreditación del carácter de promotor según lo establecido con La Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Suele ser suficiente con la escritura de propiedad o nota simple registral del solar donde se construirá la vivienda.
- Compromiso del promotor de no ocupación ni utilización de la construcción hasta la completa terminación de las obras.
- Justificante del pago de las tasas urbanísticas por la tramitación de la licencia de obras. Es un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, entre el 1% y el 3%, según municipios.
- Justificante del pago de fianzas, según ordenanzas municipales. Son cantidades que se entregan al Ayuntamiento en concepto de garantía por la reposición de pavimentos, instalaciones o mobiliario urbanos que pudieran quedar deteriorados por la ejecución de la obra. También se solicita abono de fianza para la adecuada gestión de los residuos resultantes de la construcción. Estas garantías son devueltas al promotor una vez que acredite su procedencia a la finalización de las obras.
Una vez entregada la documentación con su pertinente solicitud, será estudiada por los servicios técnicos municipales de urbanismo, donde se comprobará la adaptación de la obra proyectada tanto con el Plan General de Ordenación Urbana del municipio, como con la normativa técnica. Una vez emitido informe técnico favorable, será elevado a la Junta de Gobierno para la concesión de la licencia de obra.
Hay que considerar que la licencia de obra establece un plazo para el inicio de las obras (6 meses aprox.) y otro para su finalización (36 meses aprox.). Aunque es posible la solicitud de prórrogas, resulta conveniente tener ya la obra contratada y planificada en el momento de la concesión de la licencia.
Añadir que algunos ayuntamientos recogen además de las tasas urbanísticas, un impuesto sobre construcciones, que se abona una vez concedida la licencia y antes del inicio de las obras. El devengo de este impuesto vuelve a ser un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material, según municipios.
- Licencia de primera ocupación.
Una vez finalizadas las obras, hay que volver al Ayuntamiento para tramitar la licencia de primera ocupación, documento en el que la autoridad local declara la correspondencia de la obra edificada respecto a los parámetros legales, urbanísticos y técnicos, y por tanto autoriza el uso para el que fue proyectada. Su tramitación requiere la siguiente documentación:
- Certificado final de obra, suscrito por el director de obra (arquitecto) y por el director de la ejecución (arquitecto técnico). El certificado incluirá los anejos que estable el Código Técnico de la Edificación .
- Acreditación de presentación de la declaración de obra nueva ante la Gerencia Territorial del Catastro.
- Certificado acústico de cumplimiento Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía, basado en informe elaborado según los procedimientos de medición in situ dispuestos en su Instrucción Técnica IT. 2.
- Resguardo de presentación del Certificado Energético del edificio terminado, ante la Junta de Andalucía.
- Documentación de registro de las instalaciones ante la Consejería competente de la Junta de Andalucía, básicamente referentes a fontanería y electricidad.
- Justificante de ingreso de la tasa por licencia urbanística, ahora de primera ocupación, cuyo devengo es un porcentaje del coste final de la obra.
Nuevamente la documentación aportada necesitará de un informe favorable por parte de los servicios de urbanismo del Ayuntamiento, cuyos técnicos realizarán además una visita al nuevo inmueble para comprobar su correspondencia con el proyecto que motivó la licencia de obras, en caso de no haberse realizado cambios durante las obras. Si se hubieran producido modificaciones, deberán aportarse los planos y la documentación técnica que definan tales cambios, que lógicamente deberán acogerse a las estipulaciones urbanísticas locales y a la normativa técnica de aplicación. El informe favorable será elevado a la Alcaldía, concediéndose finalmente la licencia de primera ocupación por decreto.
En este momento final de tramitación ante la administración local procede la devolución de fianzas, que fueron abonadas en la solicitud de licencia de obra. La devolución de la garantía por gestión de residuos procederá con la documentación aportada por los vertederos homologados que hayan recibido los residuos. La devolución de la garantía por reposición de pavimentos, instalaciones o mobiliario urbanos procederá mediante informe favorable de los servicios de mantenimiento del Ayuntamiento.
3- Administración autonómica.
Aunque las competencias en materia de gestión urbanística recaen sobre la administración local, también será necesario acudir a la administración autonómica para realizar los trámites referentes a la certificación energética del edificio, el registro de sus instalaciones y el pago de impuestos autonómicos.
La certificación energética en los edificios de nueva planta cuenta con dos fases: la de proyecto y la de edificio terminado, que se traducen en un certificado para cada fase. El motivo de realizar dos documentos se basa en las posibles modificaciones que puedan realizarse en obra respecto a la envolvente del edifico y sus instalaciones. Ambos deben registrarse en la Consejería competente de la Junta de Andalucía, aunque sólo se admite el registro electrónico. Por otro lado, las instalaciones de las instalaciones de fontanería y de electricidad de una vivienda unifamiliar requieren su registro en la administración autonómica, mediante los boletines expedidos por los instaladores. Como se ha reflejado en el apartado anterior, la acreditación de estos registros será necesaria para obtener la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento.
Respecto a los impuestos autonómicos, habrá que liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) mediante el modelo 600, respecto a las escrituras publicas que se realicen sobre la vivienda, al tener por objeto cosa valuable. El devengo del impuesto es un porcentaje del valor de la nueva propiedad. Los actos notariales que pueden realizarse se detallan en el quinto apartado de este artículo, dedicado a Notaría y Registro de la Propiedad.
4- Administración estatal.
Ante la administración estatal, y en el caso de vivienda unifamiliar en suelo urbano consolidado que nos ocupa, sólo se deberá acudir a la Gerencia Territorial del Catastro , para realizar la declaración catastral por nueva construcción (modelo 902-N). Además de la documentación que acredite la propiedad, se requieren fotografías, planos y memorias técnicas, para así el Catastro obtener los datos que definan el nuevo inmueble.
5- Notaría y Registro de la Propiedad.
El camino a seguir para llevar a cabo estos trámites tiene dos variantes, según se acuda al préstamo hipotecario o bien la promoción pueda financiarse con fondos propios del autopromotor.
En el caso ideal de no ser necesario acudir a entidades financieras, bastará con realizar la escritura de declaración de obra nueva una vez se haya obtenido la licencia de primera ocupación. Esta escritura contendrá una somera descripción de la vivienda en cuanto a plantas y superficies, contando con el visto bueno de uno de los directores de obra, el certificado fin de obra y la propia licencia de primera ocupación. Posteriormente se entregará al Registro de la Propiedad correspondiente, junto con el Libro del Edifico, redactado por el director de obra, y la acreditación de liquidación del ITPAJD.
En cambio, si se ha acudido a un préstamo hipotecario para financiar la construcción, una vez obtenida la licencia de obras se realizará la escritura de obra nueva. Será similar en cuanto a su redacción a la comentada en el párrafo anterior, pero advirtiendo que se encuentra en construcción. Se liquidará en ese momento el ITPAJD, y se entregará en Registro junto con la licencia de obras y la liquidación del impuesto. Simultáneamente se realizará la escritura de hipoteca, que reflejará el importe del préstamo y sus condiciones. Este documento público también requerirá de la liquidación del ITPAJD y su entrega en el Registro de la Propiedad.
Una vez finalizadas las obras, bastará con un acta notarial que refrende la descripción inicial de la obra , o bien recogerá las modificaciones realizadas. Este documento tendrá que volver a pasar por el modelo 600 del ITPAJD, si bien descontando la cantidad abonada por la escritura de obra nueva inicial, por lo que si no se han realizado modificaciones la cantidad a pagar será nula. En el Registro de la Propiedad se aportará el acta notarial, junto con la licencia de primera ocupación, el Libro del Edifico y el resguardo del modelo 600.
El objetivo final consistirá en la anotación en el Registro de la Propiedad de la nueva construcción en base a la finca registral original, ya fuera un solar urbano o una vivienda anterior, con las cargas que en su caso se derivan del crédito hipotecario.
6- Consideraciones finales.
En este artículo se ha ofrecido una breve descripción del proceso de tramitación de una obra de nueva planta de autopromoción, en su supuesto más común: una vivienda unifamiliar en suelo urbano consolidado. Lógicamente pueden ser necesarios más trámites ante las administraciones local y autonómica en casos de zonas de interés histórico y cultural, o permisos medioambientales en suelos no consolidados, cuya casuística es amplia. Pero en todo caso, el esquema de tramitación será similar.
Es evidente que esta tramitación es compleja por los múltiples requerimientos ante varias administraciones, notarías y registros. Pero resulta tan importante como los propios cimientos de la construcción, pues la vivienda debe quedar dentro de la legalidad establecida, más aún considerando el esfuerzo inversor que realiza un ciudadano para levantar su propia morada.
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